ARTIGO do nosso sócio, Luiz Walter Coelho Filho, “Personalidade jurídica do condomínio edilício”, publicado hoje no Portal Migalhas
Condomínio edilício é criação jurídica genial visando o governo da coisa comum. República e condomínio edilício são estruturas normativas equivalentes no plano lógico: definem relações jurídicas que regem sujeitos que estão vinculados a certo objeto comum; que se unem formando certo conjunto; que se submetem à normas visando alcançar certa finalidade e para tanto escolhem o governo da coisa comum. Essa equivalência nas relações entre os elementos do seu conceito não é coincidência: é um padrão matemático.
A Figura 1 organiza essas relações para mais fácil compreensão.
Figura 1. Relações lógicas entre os elementos do conceito de república e condomínio
A Sociedade se organiza em círculos concêntricos: do menor para o maior. Essa ordem pode ser percebida na família, no 2 condomínio, na associação ou comunidades organizadas, no município, no estado, na União e na ONU. Cada ente possui sua finalidade segundo a sua posição nessa grande ordem de círculos concêntricos. A presença ou a ausência de algum desses entes podem determinar ordens jurídicas mais ou menos eficientes na gestão da cooperação entre os indivíduos em torno do objeto comum.
Figura 2. Ordem de exame das matérias que serão examinadas nesse artigo Condomínio edilício é um desses círculos e será examinado nesse artigo.
A ordem de exame será deduzida em quatro tópico seguindo os temas apresentados na Figura 2.
1. CENÁRIO ATUAL. PERSONALIDADE JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INTERPRETAÇÃO DO STJ 3 Em regra, o STJ não reconhece o condomínio edilício como pessoa jurídica1 . A exceção consiste nos efeitos tributários2 . O tema da natureza jurídica do condomínio edilício é polêmico. O projeto de lei 3461, de 2019, aprovado no Senado Federal atribui personalidade jurídica aos condomínios edilícios. Nesse cenário, o assunto merece exame a partir da retrospectiva da orientação do STJ. Primeiro, a noção aplicada no âmbito do Direito Civil; depois a exceção determinada pela legislação tributária. No âmbito das Turmas que compõem a “Segunda Seção do STJ prevalece a corrente de que os condomínios são entes despersonalizados”3 . Os argumentos são: a) o condomínio não é titular das unidades autônomas; b) o condomínio não é titular das partes comuns, “as quais pertencem exclusivamente aos condôminos”; 1 STJ. REsp 1837212/RJ: “No âmbito das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ, prevalece a corrente de que os condomínios são entes despersonalizados, pois não são titulares das unidades autônomas, tampouco das partes comuns, além de não haver, entre os condôminos, a “affectio societatis”, tendo em vista a ausência de intenção dos condôminos de estabelecerem, entre si, uma relação jurídica, sendo o vínculo entre eles decorrente do direito exercido sobre a coisa e que é necessário à administração da propriedade comum.